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Canoni di affitto: Roma e Milano a confronto

Sono le due città più rappresentative del nostro paese: la capitale istituzionale e la capitale economica.
Lo sono anche dal punto di vista del mercato della locazione: sono infatti quelle in cui si stipula il maggior numero di contratti di locazione ogni anno. Lo dicono i numeri: i dati relativi al 2019, il più recente nell’analisi dell’Agenzia delle Entrate, risultano ben 59.123 affitti stipulati a Roma e 47.794 a Milano.

In questo articolo vogliamo fare il punto sui prezzi degli affitti in queste due città, che meglio rappresentano un diverso approccio all’utilizzo dei contratti di locazione a canone concordato e all’incentivazione all’utilizzo di strumenti di calmierazione dei prezzi degli affitti.

 

Canoni di affitto: l’andamento del prezzo delle locazioni a Roma e Milano

 

Come stanno cambiando i canoni di affitto a Roma e a Milano?

Leggendo i giornali si possono trovare informazioni aggiornate sui canoni di affitto degli ultimi mesi. Ma cosa è successo ai canoni di affitto nel corso degli ultimi anni? È quello che abbiamo chiesto all’Ufficio Studi di SoloAffitti, network di agenzie immobiliari specializzate nell’affitto, che ci ha proposto un confronto dei canoni di affitto delle due principali città del paese e un confronto degli stessi con il dato medio dei capoluoghi di regione italiani. Uno sguardo sugli ultimi 12 anni di mercato, partendo dall’anno 2009, il primo in cui si iniziarono a sentire i segni di calo dei canoni di affitto in concomitanza con la crisi delle compravendite iniziali che stava iniziando a farsi sentire.

L’Ufficio Studi di SoloAffitti ha fissato a quota 100 i livelli di canone di affitto dell’anno 2009 nelle città indagate: Roma, Milano e il complesso delle città capoluogo di regione. È stato così possibile confrontare tra loro l’andamento dei prezzi medi delle locazioni rispetto al 2009, potendo avere una visione del trend di medio periodo dei canoni di affitto.

Canoni di affitto Roma e Milano a confronto img 1Fino al 2013-2014 l’andamento è simile per entrambe le città, così come per la media delle città capoluogo: si assiste ad un costante ribasso dei prezzi delle locazioni, fino a toccare quota -16% rispetto al 2009 nel giro di 4-5 anni.
Discesa che si è interrotta nel 2013 a Milano (la città che, come sempre, aveva anticipato il trend, partendo con il calo delle quotazioni già nel 2010) e che è invece proseguita fino al 2015 a Roma (dove, tuttavia, la discesa dei canoni era partita un anno dopo il capoluogo lombardo).

La cosa interessante è però quello che succede dopo. Se i canoni di affitto nelle principali città d’Italia crescono costantemente fino al 2019, tornando praticamente ai livelli del 2009, l’andamento nelle due città principali del paese risultano comportarsi in maniera completamente diversa.

Milano, come sempre, guida la risalita dei canoni di affitto, tornando sui livelli del 2009 già nel 2017 ed arrivando a toccare un +15% nel 2019. Un’accelerazione importante, insomma, segno di un mercato molto dinamico e molto reattivo sul fronte dei prezzi.

Solo la pandemia da Covid-19 e il forte rallentamento di alcuni dei segmenti di mercato più dinamici (quello degli affitti a studenti universitari fuori sede, così come quello degli affitti di immobili a lavoratori trasfertisti) determina un tonfo nei canoni di affitto medi a cui vengono scambiati gli immobili nel 2020, in grado di far tornare in un solo anno le quotazioni del mercato milanese di poco sotto il livello dei prezzi del 2009.

Roma, invece, dimostra un andamento altalenante e, di fatto, stazionario, con un picco negativo nel 2020 causato, anche in questo caso, dalle difficoltà di alcuni segmenti di mercato riconducibili all’emergenza sanitaria Covid-19.

Perché, rispetto a Milano, a Roma non c’è di fatto stata crescita dei canoni di affitto negli ultimi 6 anni?

Segno di un mercato fermo e con poche richieste? Decisamente no. Anzi, tutt’altro: si tratta del segnale che le cose funzionano bene sul mercato dell’affitto romano. Vediamo perché.

 

Canone concordato, gli effetti sul mercato dell’affitto di Roma e Milano dei contratti di locazione agevolati

 

No, i prezzi sul mercato della locazione negli ultimi anni non sono affatto un buon indicatore di quanto fervente sia la richiesta di case in affitto.

La richiesta, a parte alcune dinamiche strettamente legate all’emergenza Covid-19 riscontrate lo scorso anno, non è mai mancata nelle principali città del paese. Anzi, è sempre stata particolarmente abbondante, sempre di molto superiore alla disponibilità di immobili da affittare.

Questa abbondanza di richiesta, stando a normali logiche di libero mercato, avrebbe dovuto far schizzare i canoni di affitto verso l’alto, dal 2014 in poi, tanto a Roma quanto a Milano.

Invece, come abbiamo visto, solo a Milano si è registrata un’impennata dei prezzi delle locazioni. Roma è rimasta immune al caro-affitti, mantenendo le quotazioni tutto sommato stabili nel tempo.

 

Perché dal 2014 le cose sono cambiate e le due città hanno riscontrato andamenti dei canoni di locazione divergenti?

Dobbiamo ripensare a cosa è successo nel 2014. È stato un anno importante per l’affitto: quello dell’introduzione dell’aliquota del 10% come aliquota di cedolare secca dedicata ai contratti di affitto residenziali a canone concordato.

L’introduzione dell’aliquota al 10% ha segnato anche il decisivo distanziamento dell’aliquota di cedolare secca destinata ai contratti a canone concordato (3+2, studenti universitari fuori sede, transitori) rispetto a quella dedicata alle forme contrattuali di altro tipo (contratti liberi 4+4, contratti di posto letto, etc), fissata al 21%.

In precedenza, dal 2011 al 2014, le aliquote che il governo aveva fissato (21% -19% prima, 21% – 15% poi) erano risultate troppo allineate per determinare un vero incentivo all’utilizzo dei contratti a canone concordato.

Proprio grazie all’introduzione della vantaggiosissima aliquota al 10%, che andava ad aggiungersi agli apprezzatissimi vantaggi della cedolare secca (semplificazione degli adempimenti burocratici, soppressione di imposta di bollo e registro per la registrazione e il rinnovo dei contratti di locazione), i contratti a canone concordato hanno goduto di una evidente rivitalizzazione.

 

Roma ne è stato un esempio evidente. Nonostante un accordo territoriale datato di una decina di anni (il più recente rinnovo dei valori di canone concordato per la capitale risaliva, al tempo, al 2004), grazie a valori dell’accordo territoriale per il canone concordato tutto sommato in linea con quelli di mercato dal 2014 in avanti si è andata determinando una immediata esplosione del ricorso al canone concordato a Roma.

Anzi: con i canoni di locazione della città che erano stati fissati in un momento di mercato caratterizzato da canoni piuttosto elevati, in molti casi accadeva (e tuttora accade) che i canoni di affitto frutto del meccanismo di calcolo previsto nell’accordo territoriale di Roma risultino, per diversi quartieri e tipologie di immobili, persino superiori ai canoni di mercato per i medesimi immobili.

Al punto che a Roma l’utilizzo delle tipologie di contratto a canone concordato, dal 2014 in avanti, non è mai stata inferiore al 65% dei contratti abitativi stipulati dalle agenzie della rete SoloAffitti.
Anzi, da quando, a partire dal 2017, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’utilizzo del contratto transitorio permette l’applicazione della cedolare secca al 10% (anziché al 21%, come accadeva prima di allora), la quota di ricorso al concordato si è attestata costantemente sopra all’85% dei contratti stipulati dalle agenzie SoloAffitti di Roma.

Difficile, insomma, distinguere in molte zone di Roma tra valori di canone concordati tra le associazioni di categoria di proprietari e inquilini e canoni soggetti al libero mercato.

 

E Milano? La situazione, nel capoluogo lombardo, è radicalmente all’opposto. L’accordo territoriale non è mai stato particolarmente utilizzato nella città della Madonnina, a causa di valori scarsamente aderenti a quelli di libero mercato.

Neppure l’introduzione della cedolare secca al 10%, nel 2014, e il rinnovo degli accordi territoriali, nel 2017, hanno smosso la situazione. Tuttora, ad avviso delle agenzie SoloAffitti del capoluogo lombardo, i valori di canone concordato risultano totalmente inadeguati per immobili di media e piccola metratura, soprattutto nelle zone centrali e semicentrali della città.

Le forme contrattuali a canone concordato, di fatto, hanno quindi registrato un ricorso sempre molto basso a Milano: inferiore al 10% prima del rinnovo dell’accordo, mai superiore al 25% anche dopo il rinnovo dell’accordo territoriale, secondo la rilevazione effettuata presso le agenzie milanesi della rete SoloAffitti.

Questa poca convenienza del ricorso al canone concordato è alla base della corsa dei canoni di affitto del periodo 2014-2019. I prezzi delle locazioni, lasciati in balia delle sole logiche del libero mercato a causa di accordi territoriali per il canone concordato poco efficaci, sulla spinta di una fortissima domanda di locazione e di un’offerta di case in affitto ridotta a causa del fenomeno degli affitti brevi, non potevano fare altro che crescere molto velocemente.

Chiaro che, passato lo shock pandemico sul mercato della locazione meneghino, una revisione dei valori del canone concordato per renderli appetibili ai locatori si rende necessaria. Tra le grandissime città, solo Milano sconta un ricorso tanto limitato alle forme contrattuali a canone concordato.

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